[스크랩] 시골에서의 집짓기 계획은 이렇게....

기본조사   첫째, 가족들과 충분한 합의가 있어야 한다.   - 가족들과 충분한 합의가 없이 농촌에서 재미있게 산다는 것은 불가능하다. 처음 농촌으로 내려 갈 경우 예상하지 못하는 상황들이 자주 발생되는데 그 때마다 가족들은 그 문제를 서로 도와가면 해결해야 함에도 불구하고 서로 원망과 갈등으로 어려움을 느낄것이다.   - 농촌에 내려가서 사는 사람들의 이야기을 들어보면 부인을 설득하는데 많은 시간을 보냈다고 한다. 마지못해 남편을 따라 시골로 내려와 사는 아내들이 대부분이다. 젊은 층일수록 아내들은 아파트 생활을 좋아해 전원생활에서 갈등이 생기는 것을 많이 본다.   - 전원생활을 하고자 한다면 아내를 위해 무엇을 할 것인가를 먼저 생각해 보아야 한다. 집을 짓더라도 아내가 생활하기 좋게 시설이나 구조를 만들고 시골에서 아내가 할 수 있는 일을 만들어 주는 것이 중요하다.   둘째, 어떤 목적으로 갈 것인지 결정한다.   - 농촌으로 갈 경우 어떤 목적으로 갈 것인지를 충분한 계획을 세워 야한다. 귀농과 전원생활의 차이점은 굳이 벌이가 없어도 살 수 있을 정도가 된다면 전원생활에 대한 결정을 내리기 한결 가볍다. 그러나 농사를 지어 생계를 영위해야 한다면 더욱 많은 생각을 해야 한다. 귀농의 성공률은 매우 낮다.   - 귀농을 한 후 가장 힘들어하는 것은 바로 수입이다. 귀농하는 사람들의 마음가짐중 전원생활을 하면서 농사를 짓는 목가적인 생각을 하는 사람들이 많다. 대부분 그런 생각을 하고 있을 것이다. 그러나 목구멍이 포도청이라고 당장 수입이 있어야 사는데 문제가 없는데 그것을 해결하는 것이 목가적인 생활에서는 힘들다.   - 농사지을 땅과 가족들이 거쳐할 집을 마련하는 것은 둘째로 치더라도 1,000평 농사를 짓기 위해서는 농기계를 구입하고 비닐하우스를 만드는 등 당장 농자재 구입에 들어가는 비용만 하더라도 일년에 1,000만원이 넘는다. 거기다 가족들의 노동력까지 투입하지만 일 년에 벌어들이는 수입은 고작 몇 백만원이다. 밑지지 않는 것만도 다행으로생각해야 한다. 농사를 처음 지어보는 귀농인들의 대체적인 현실이다.   - 따라서, 자신의 현실을 정확히 파악하여 농촌으로 가는 계획을 수립하는것이 중요하다.   셋째, 자신의 생활을 고려하여 이주 희망지역을 선정하여 시간을 두고 조사한다.   - 직장 또는 자영업, 전문직, 프리랜서 등 직업 구분과 예산의 규모를 고려하고, 주변 교통망과 거리별 지역을 파악한다. - 다음으로는 지도와 인터넷 부동산 사이트를 이용하여 기초조사를 한 다음 주말에 가족과 함께 소풍 가듯이 시간을 가지고 지역 부동산을 이용하여 구체적인 답사를 한다.   - 기본적인 기초조사와 몇 번의 답사가 반복되면서 저절로 지역별 시세의 동향을 숙지하게 되고 호불호를 판단할 수 있는 기본능력도 배양된다.   - 조사중에 부동산을 통하지 않는 경우 인근 마을의 이장댁이나 가게를 찾아 수소문하면 찾을 수도 있으므로 가능한 많은 정보를 얻은 후 결정하는 것이 좋다.   토지구입시 알아보기   첫째, 터잡기   - 전원생활을 위해 땅을 찾느 사람들은 하나같이 그림 같은 땅을 원한다. 뒤에는 산이 있고 앞에는 강이 흐르는 배산임수형 땅을 찾고자 하나 그렇게 그림같이 생긴 땅을 찾는 일은 하늘의 별따기 만큼이나 어렵다. 땅은 현재 상태보다 가꾸어 놓았을 때를 생각해야 한다. 현재는 잡목과 잡풀들이 우거져 있고 푹 꺼져 있는 볼품없는 땅이지만 움푹 꺼진 곳은 흙으로 채우고 잡목과 잡풀들을 제거한 후의 모습을 볼 수 있는 혜안이 있어야 좋은 땅을 구할 수 있다.   - 자금이 부족할 경우 농가주택을 구입하여 개조하게 되면 여러 가지 이점이 있다.   절차가 복잡하지 않다. 전원주택은 부지매입에서부터 건축까지의 전과정이 만만치 않아 시간을 낭비할 수 있지만, 농가주택은 이미 집이 지어져 있기 때문에 매매의 형식만 취하면 된다. 즉, 농지전용이나 건축 등의 절차가 없어 단순하다. 또한 계약만 되면 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수 있으며, 살면서 하나씩 고쳐갈 수도 있다. 그래서 시간적인 여유가 없는 수요자들에게도 적당하다.   저렴한 가격으로 전원주택을 마련할 수 있다. 준농림지를 구입하여 전용하게 되면 대체조성비를 내야 하고 다시 건축비가 드는 반면 농가주택을 구입하여 개조하면 이러한 비용을 줄일 수 있다. 증개축을 하거나 부속건물까지 개조해서 사용할 수 있기 때문이다.   시골 정서를 담고 있는 농가주택은 고향 같은 분위기를 자아내 자녀들에게는 제2의 고향을 만들어 줄 수 있다.   - 농가주택을 구입할 때는 집이 있다고 무조건 사버리면 곤란한 경우를 당하게 된다. 건축물과 토지의 소유권이 다른 경우가 있기 때문에 건축물대장 및 토지대장을 발급받아 확인해야 한다. 또 농어촌주택들 중에는 집이 있어도 대지가 아니라 농지에 있는 경우가 많기 때문이다. 또 무허가 건물일 수도 있다.   - 따라서, 토지에 관련된 서류(토지이용계획확인서, 토지대장(임야대장), 지적도, 건축물대장 등)를 확인해야 하고 확인이 어려울 경우 관련 지자체에 문의하면 정확하게 알려준다.   둘째, 토지구입시 확인해야할 서류   Ⅰ. 토지이용계획확인서 : 토지이용계획확인서는 사람으로 치면 호적등본이나 주민등록등본과 같다. 도시관리계획의 기본사항에서 11개 항목의 특별조치사항에 대한 내용이 담겨져 있다.   Ⅱ. 토지대장(임야대장) : 토지(임야)의 상단에 주소와 지번, 지목, 면적(㎡), 소유주와 하단엔 토지의 등급과 개별공시지가가 표시되어있다.   Ⅲ. 건축물대장 : 건축물이 있는 경우 건축물 대장을 확인해야 한다. 건축물의 용도와 연수, 면적, 층수, 건폐율, 용적률, 건물높이, 소유주 등이 표시된다.   집짓기 위한 계획 수립   첫째, 농촌주택의 규모 계획   - 농촌에서 전원생활이나 귀농을 위해 주택을 짓을 경우 도시에서 답답함을 전원으로 옮기려는 사람들 중에는 그 지역의 정서를 무시하고 무조건 크게 지으려는 경향이 있다. 농촌주택은 아파트와 달리 건평이 대부분 전용면적임으로 30평을 짓을 경우 아파트의 40평에서 45평으로 보면 된다.   - 건축주의 큰집 욕심과 큰 규모일 수록 건축업자의 이득이 맞아 떨어지므로 건축업자는 좋을 것이나, 건축주는 큰집에 살면서 만족보다는 유지관리에 많은 비용이 소요되면서 상당한 부담으로 느껴져 심지어 전원생활을 포기하는 경우도 있다.   - 따라서, 농촌주택의 규모를 결정할 경우 가족수와 이용용도에 대해서 충분히 검토하여 결정하는 것이 전원생활의 지름길이다. 둘째, 농촌주택신축시 최소비용으로 짓기 위한 조사   - 설계도면 무료 이용   한국농촌공사에서 무료로 제공하는 농어촌경관주택 표준설계도 이용하기 지자체 자체 개발한 농촌주택 표준도가 있는지 조사 지자체 농촌주택 표준도를 이용하여 신축할 경우 보조나 지원이 있는지에 대한 조사   - 농촌으로 갈 경우 지자체에서 보조나 지원정책은 없는지 조사 - 농촌주택구입시 철거비 보조가 있는지 조사   셋째, 지역 정서 파악   - 지역정서를 무시하고 건축을 하게 되면 큰 손실을 보게 되는 경우도 많다. 건축을 할 때는 그 지역에 어떤 사람들이 주로 전원주택을 지으려 하는지 알면 재테크가 되는 전원주택을 지을 수 있다.   - 지역의 소득수준에 맞는 주택을 지을 경우 향후에 주택 매매가 손 쉽게 이루어 질 수도 있다. - 따라서, 지역이 낙후된 지역에서 혼자만 큰 주택을 신축하게 되면 지역민과의 거리는 가까워 질 수 없다.   넷째, 주택의 용도(거주용, 주말용, 재택용 등)   - 농촌주택을 신축할 경우 주택의 용도를 정확히 해야한다.   Ⅰ. 건축설계   신축인 경우 우선 해당구청이나 읍,면사무소를 찾아 도시계획확인원과 토지대장 등을 교부받아 건축설계사무소를 운영중인 건축사무소의 건축사에게 컨설팅을 받도록 한다. (물론, 일정규모 이하인 경우나 대수선인 경우에는 건축사가 설계하지 않아도 되지만 건축사가 운영하는 설계사무소의 도움을 받는 것이 설계의 합리성이나 시공비조정에 유리하다)   이 경우 대개 건축사에게 건축의 계획 단계에서부터 완공후 준공검사에 이르기까지 모든 행정절차를 일임한다. 이는 대개의 건축주의 경우 법 절차와 해당 행정처리의 방법을 전혀 모르는데 반해, 법적으로는 건축주가 모두 직접 서류제출과 신고를 하도록 되어있어 실제로 일처리에 어려움이 많기 때문에 이러한 일들을 건축설계사무소가 대행하고있다.   생각보다 예산이 많다고 생각될때 한국농촌공사에서 제공하는 농어촌경관주택 표준설계도를 이용해 보는것도 좋은 방법이 될 것이다.   Ⅱ. 건축허가(신고)신청   1. 설계가 끝나면 건축허가를 신청한다.   건축허가와 신고의 차이점 -건축허가와 신고의 차이점은 크게 보면 아주 간단한 듯 하지만 세부적인 사항은 다소 복잡하다.   - 단독주택의 경우에 연면적의 합계가 330㎡(100평)를 초과하는 경우는 허가대상이며, 330㎡(100평)이하는 신고이다, 그러나 100㎡(30평)을 초과하는 주택의 경우는 건축사사 건축설계도서를 작성하여야 하며, 건축사를 감리자로 지정하여야 한다. - 그리고 100㎡(30평)이하의 주택에서도 준공시 제출하는 건축물 관리대장은 건축기사2급이상이 작성하도록 하고 있다.     가. 건축허가 - 건축허가란 건축주가 건축사에게 설계를 의뢰하여 설계완성한 후 각종서류(건축허가신청서(동별개요, 현장조사서, 건축허가조서 및 검사조서), 건축설계도면, 대지범위 권리증명서류, 건축선지정 관리대장, 정화조설치, 배수설비 신고서, 급수공사신청서 등)와 설계도면을 시군청에 접수하여 대지에 건물을 지을 수 있다는 허가를 받는 과정이다.   - 건축허가시 준비서류 건축물 허가 신청서(동별개요, 현장조사서, 건축허가조서 및 검사조서) 토지관련서류(토지이용계획확인원, 지적도, 토지등기부등본) 건축물 관리대장 건축허가(신고)시 제출도서(연면적 100㎡ 초과 단독주택 일 경우)   2. 관청검토후 건축허가서 교부 건축허가 서류를 접수한 관청에서는 현장 조사 및 관련법의 검토를 한다. 이때 건축과가 아닌 여러 관련부서로 허가관련서류를 회람하여 관련법의 적법여부를 검토한후 허가를 내주게 된다. (이때 관련부서는 소방, 학교보건위생, 교통, 수도권 정비, 도로 점용, 배수시설, 오수정화조, 주차장 및 차량진출입구, 도시가스, 도시계획시설, 문화재보호구역, 군사시설, 기타 관련분야이다.) 건축허가를 득하면 지역개발공채, 주택채권을 매입(대행가능)한 영수증을 구(군)청에 제출 후 건축허가증을 받는다.   대개 허가증 교부는 관련과 회람과 행정 기관과의 협의로 15일 이내에 처리된다. 일반적으로 특별한 사정이 없는 한 건축허가 후 1년이 지나도록 공사를 시작하지 않을 경우, 허가는 취소가 된다. 건축허가증 교부시 "건축허가조건"은 꼭 확인한다.(다만, 정당한 사유가 인정될 때 6개월에 한해 연기가 가능)   Ⅲ. 착공신고와 공사 중간감리보고서   1.착공신고 및 공사착공   건축허가후 대지경계측량(대행가능)을 신청하여 대지의 경계선을 명확히 한 후 건축설계사무소와 협조하여 건축물 착공신고서를 제출, 해당관청에 착공신고를 한다. 착공신고서에는 설계계약서, 공사감리계약서, 공사도급계약서를 첨부하여야 하며, 반드시 건축주, 건축사, 공사시공자의 참석하에 작성한다. 주거용으로 연면적 661㎡(약 200평) 이상이거나 비주거용으로 연면적 495㎡(약 150평) 이상인 경우는 일반건설업자를 선정해야 하고, 그 이하인 경우는 현장관리인을 선정하여 신고해야 한다.   (대개의 단독주택은 현장관리인 정도의 수준이다.) 착공신고를 받은 해당 관청은 가스, 전기통신, 상하수도 등 지하매설물 관리기관에 토지굴착 공사에 관한 사항을 통보한다.(지하1층 초과 굴착시 해당) 이때 , 기존의 건물이 있어서 철거후 공사를 해야하는 경우는 철거는 철거예정일 7일전, 멸실은 멸실 후 15일 이내에 동사무소에 신고해야한다.   2. 공사와 중간감리보고서 제출   공사가 진행되면서는 감리자는 공사감리에 관한 중간보고서를 제출해야 한다.(주택인 경우는 대개 기초 슬래브 타설 및 지붕틀 슬래브 타설시에 하게된다) 이는 공사감리자가 작성하여 건축주에게 제출하여 인증받고 이를 다시 해당 행정기관에 제출하게된다. (때에 따라서는 사용승인 신청시 감리 완료보고서와 함께 제출하는 경우도 있다)   Ⅲ. 공사완료와 사용승인   1. 공사완료 및 사용승인   공사완료후에는 해당관청에 사용승인(소위 말하는 준공검사)을 신청한다. (단, 4층이하 2000 평미만의 건물에 대하여는 건축사의 복명만으로 사용검사를 대행하고 있다.) 정화조는 구(군)청의 정화조 준공검사가 있을때까지 사용하지않도록 주의한다.(준공 전 사용할 때에는 재시공명령이 떨어진다.)   2. 각종 제세공과금 납부 및 등기   사용승인이 난 날로부터 30일 이내에 취득세를 자진납부해야 한다. 구청 시민봉사실에서는 허가사항을 건축물대장에 등재하며, 건축주는 사용승인일부터 60일이내에 등기소에 가서 등기를 한다. (기간 어길시 과태료가 부과됨) 취득세 및 등록세 영수증과 기타서류를 가지고 등기소에 보존등기물 신청(법무사 대행)하셔야만 비로소 이름(주소)과 법적권리를 가진 완전한 건물로 인정을 받게된다.

출처 : 김목수 시골가다

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